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La notion de voisinage fait référence à la vie en groupe dans un espace défini. La proximité des membres du groupe confère à ceux-ci des droits et de devoirs spécifiques les uns par rapport aux autres. On distingue deux catégories de voisinage : le voisinage lié à la cohabitation et le voisinage lié à la propriétaire foncière. La multiplication des constructions collectives (immeubles, etc.) a particulièrement accru le nombre de troubles de voisinage. Les relations entre les personnes sont commandées par 3 types de règles : – Les règles de la responsabilité pour inconvénients excessifs de voisinage ; – Les règles liées au règlement de copropriété (L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 8) ; – Les règles locatives liées aux baux d’habitation (L. n°89-462, 6 juillet 1989).
Les relations entre copropriétaires sont gouvernées par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Etre à l’origine d’un trouble de voisinage constitue une violation du droit dont dispose chaque copropriétaire à jouir paisiblement de son bien. L’infraction au règlement de copropriété est souvent invoquée à l’appui d’une action en responsabilité pour inconvénients excessifs de voisinage (CA Nancy, 29 mai 1996, Juris-Data n°045187). Le respect du règlement n’exclut pas la possibilité d’une responsabilité du copropriétaire fondée sur l’existence d’un trouble de voisinage. Ainsi, ce n’est pas parce que le règlement de copropriété prévoit l’affectation de locaux à usage professionnel que certains occupants ne peuvent pas se plaindre d’inconvénients excessifs du fait de l’utilisateur (Cass. 3e civ, 11 février 1998, Bull. civ. III, n°33°). Il peut cependant servir le défendeur si aucun trouble caractérisé ne peut lui être reproché (Cass. 3e civ. 25 janvier 1995, Juris-data n°000954). S’agissant du locataire qui se trouve à la place de la victime, il dispose de deux actions qui peut cumuler. L’une, en responsabilité pour troubles de voisinage, est dirigé contre l’auteur, quelle que soit sa situation juridique (locataire, propriétaire, etc.). L’autre, en responsabilité contractuelle est dirigée contre le bailleur ; elle est fondée sur la garantie d’une jouissance paisible que ce dernier doit à son locataire par application de l’article 1719 du Code civil. Ainsi, le bailleur est tenu de réparer le dommage résultant du trouble de voisinage supporté par un locataire (Cass. 3e civ. 4 mars 1987 : un office HLM indemnise un locataire pour troubles de jouissance imputable aux agissements des autres occupants de l’immeuble, dont le bailleur doit répondre). Au final, le trouble occasionné par un locataire à la jouissance d’un autre donne à celui-ci une action contre le bailleur commun. Ce dernier peut alors mettre en cause l’auteur du trouble pour faire décider s’il a excédé le droit que lui conférait le contrat de bail (Cass. 1er civ. 3 novembre 1960, D. 1961, jurispr. p. 371). S’agissant des troubles de voisinage résultant des rapports entre propriétaires fonciers, c’est la jurisprudence qui s’est chargée de juger les comportements. Selon Gérard CORNU, « les servitudes forment la base des relations de voisinage. Elles matérialisent au sol, sur le terrain, les éléments d’une organisation du voisinage […]. En tant qu’il est organisation du voisinage et souvent produit des nécessités du voisinage, le droit des servitudes devrait apparaître comme appartenant au droit commun de la propriété foncière, alors que les contraintes qui en découlent l’on souvent fait considérer comme un droit exorbitant. » (Droit civil, t.1, Montchrestien, 1995, n°1427).